近年来，税务比对机制日趋严格，各类税务违规案例层出不穷，如何合规申报房产税，是企业日常税务工作中都需要关注的问题，下面梳理实务中几个关键要点，帮助企业搭建合规防线。

一、从价计征

1、土地使用权计入房产原值

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121 号）规定，房产原值应包括土地价款。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

举例：假设某仓储物流企业土地使用权面积20000㎡，房屋建筑面积8000㎡，容积率0.4，则应计入房产税的土地面积为8000×2=16000㎡。假设土地价款1亿元，应计入房产原值的土地价值=10000÷20000×16000=8000万。

2、附属设施计税要求

国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号），凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，都应征房产税。

（1）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。如更换某附属设备价值100000元，原旧设备价值70000元，那么应新增房产原值=100000-70000=30000元。

（2）对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。如水龙头、灯泡、开关插座等。更换后的配件价值不计入房产原值，由于旧配件原本就未单独计入房产原值，旧配件价值也不应从房产原值中剔除。

3、税基包含“地下建筑”

《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号），具备房屋功能的地下建筑，包括与地上相连的地下建筑、完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，应征收房产税。房屋类型需区分自用独立的还是与地上相连的地下建筑，两者计算方式不同。

（1）自用独立的地下建筑：①工业用途以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。②商业和其他用途房产以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值，房屋原价折算由地方在幅度内自行确定。如某企业独立地下街建筑成本3000万元，地方下降幅度50%，应税房产原值3000×50%=1500万元，应计征房产税=1500×(1-30%)×1.2%=12.6万元。

（2）与地上相连的地下建筑：如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，与地上房屋视为一个整体，按地上建筑规定计算房产税。某写字楼拥有地下停车场，整体房屋（包括地上与地下）价值5000万，应计征房产税=5000×(1-30%)×1.2%=42万元。

4、税务稽查案例

《中国税务报》2024年报道，甲企业在填报《资产折旧、摊销及纳税调整明细表》（A105080）第2行“（一）房屋、建筑物”，在“资产原值”栏次填列7500万元，但申报2024年上半年房产税时，填列的房产原值仅为6500万元，且无申报从租缴纳房产税的情况。税务机关比对发现二者数据相差1000万元，认为甲企业可能存在少缴纳房产税的情况。通过稽查发现下列问题：

（1）“无证”房产未计税：通过查看固定资产二级核算科目，发现该科目下厂房金额为3500万元、办公楼金额为2000万元、仓库金额为1000万元、露天清洗池金额为500万元、厂区围墙金额为100万元、无证厂房金额为400万元。经核实，甲企业仅缴纳了厂房、办公楼和仓库的房产税，无证厂房未申报房产税。甲企业“无证”房产尚未办理不动产权证，但已用于日常生产经营，应申报缴纳房产税。会计上核算的露天清洗池和厂区围墙共计600万元，不属于应纳房产税的范畴。

（2）土地价值未计税：在2023年度企业所得税汇算清缴中，甲企业填报表A105080“（四）土地使用权”，在“资产原值”栏次填列200万元，该宗土地为已建房产项目，与应税房产同属一个不动产权证，企业在“无形资产——土地使用权”科目中核算，不动产权证登记土地面积为8000平方米，与缴纳城镇土地使用税的面积一致。甲企业在申报房产税时，未将土地价值并入房产原值计税。

（3）附属设施未计税：税务机关对甲企业取得的增值税发票进行数据比对后，发现甲企业2024年2月取得增值税专用发票并进行勾选，发票信息显示货物内容为“电梯”，金额为120万元，甲企业2024年2月购置将其安装于库房，并将这部电梯在“固定资产——生产设备”科目中核算。甲企业在申报房产税时，未将上述金额并入房产原值计税。

因此，通过上述案例，企业需关注固定资产账面原值与房产税申报数据的一致性。

二、从租计征

1、免租期计税规则

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号），租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

例如某单位在2024年将建筑成本1000万元的房产，约定2024年1月-4月为免租期，免租期应按从价计征申报房产税=1000×(1-30%)×1.2%÷12×4=2.8万。

2、预收租金特殊处理

《房产税暂行条例》规定，房产税按年征收、分期缴纳。接上例，该单位一次性收到2024年租金100万元（不含增值税）。根据实践操作口径，该单位可以以100万元为计税依据一次性申报缴纳房产税；多数地区也可以选择分期缴纳（具体以当地税务机关规定为准），2024年5月-12月应纳税额=100×12%=12万元，每月分摊房产税=12÷8=1.5万元。分期缴纳是分摊税额而非拆分计税依据，计税依据始终为预收租金全额。

3、个人出租房屋

《房产税暂行条例》规定，个人所有非营业用的房产免征房产税，但是如用于出租就不属于免税范围，应从租计征房产税。

例如某个人出租住房取得不含增值税收入10万元，个人出租住房房产税优惠税率为4%，符合条件的同时可以享受“六税两费”政策，应缴纳房产税=100000×4%×50%=2000元。

4、无租使用房产

《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号），无租使用其他单位房产的应税单位和个人，应依照房产余值代缴纳房产税。

例如A企业无租使用B企业的一处办公用房，该房产原值500万元，A企业需代缴纳房产税=500×(1-30%)×1.2%=4.2万元。A企业应自交付房产使用的次月起履行代缴房产税的义务。

三、纳税义务发生时间

1、“无证”房产不等于无税

《房产税暂行条例》规定，产权未确定的，由房产代管人或者使用人缴纳。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号），房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

例如某地税务稽查案例，某房地产开发企业 2016 年 12 月自建售楼处投入使用，房产原值 122.7 万元，2017-2022 年未申报房产税，税务稽查时被发现补缴6年的房产税以及处以相应的罚款。因此即使未取得产权证的房产，只要已使用，也应申报房产税。

2、已使用未竣工结算的房产

《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8 号），纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。自建厂房如何定义“建成”，会计上通常以达到预定可使用状态视为建成，已投入使用但尚未办理竣工决算的，会计上应从在建工程转为固定资产，并在使用之次月起计税，按暂估价值申报房产税。

例如某企业建造厂房，截至2025年3月已发生建造成本4500万元，厂房已投入生产，尚未办理竣工决算，根据基建计划还需投入500万元，A公司2025年应计征房产税=（4500+500）×(1-30%)×1.2%÷12×9=31.5万元。大部分地区对后续办理工程结算后的房产原值，不论比暂估价值增加或减少，对已征税款不办理退、补税。

3、纳税义务时间

综上，企业在房产税申报中需重点关注房产原值完整性（含地价、附属设施、地下建筑）、计税方式准确性、纳税义务时间及时性，定期比对固定资产台账与房产税申报数据，避免因漏计、错计引发税务稽查风险。