评估基准日是确定价值意见的基础，评估报告日则表明评估师对评估基准日市场和资产状况的评价是未来的、现行的还是历史的角度。因此，针对评估基准日与评估报告日之间的关系，存在追溯性价值评估、现行价值评估和未来价值评估。

   一、追溯性价值评估的初步定义

   评估机构接受委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，根据特定目的，坚持公认的评估原则，按照必要的评估程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的前提假设下，采用适合的评估方法，对特定的评估对象与范围在过去某一时点的特定价值进行分析评定、估算，并于评估工作日后出具追溯性评估报告的专业服务行为。

   二、追溯性价值评估的适用性

   美国评估准则指出追溯性价值评估（和未来价值评估）适用于动产和不动产评估。我国在资产评估准则中并没有明确适用范围，即意味着所有类型的资产都可以进行追溯性价值评估。追溯性价值评估与现行价值评估的划分是由于评估基准日的选择不同，并不关乎资产的具体类型。从理论上讲，除了动产和不动产之外的其他资产，例如无形资产、企业整体资产等也像动产和不动产那样在过去的某个时点或将来的某个时点具备价值，并且也可以用资产评估的三种基本方法--市场法、成本法、收益法的一种或多种，对他们在该时点的价值进行评定估算，所以从理论上说对无形资产、企业价值等进行追溯性价值评估和未来价值评估是成立的。

   三、追溯性价值评估的难点

   在实践中，追溯性价值评估有如下难点：

1.基础资料缺失，调查难度大，资料获取过度依赖当事人。

2.对于已灭失、遭到破坏或利用方式发生巨大变化的评估对象，现场查勘仅能获取有限信息，无法准确推断评估对象于价值时点的实物状况。

3.对于评估基准日与评估报告日期间的国际国内宏观、地区、行业，资产的状况等外部因素已发生重大变化，它们实际已经发生，评估师等相关人员也已经知道。若评估师采用收益法等方法对被评估资产进行追溯性价值评估时，评估对象相对于评估基准日的未来收益该如何准确地确定？也就是不易达到真正的“预测”。

4.缺少必要的价格标准，评估师难以获取到价值时点的成交记录、市场报价、材料信息及评估参数。由于评估基准日可能相距评估报告日久远，评估师应该难以有效地收集评估所需要的资料，难以对资料做出合理的取舍。

5.由于评估基准日距离报告日较远市场状况可能已经发生比较大的变化收集到的资料数据可能满足不了评估基准日后的某些时点，这就需要评估师确定一个截止日期，那这个截止日期应该如何合理地确定？

6.针对复核性评估，因新规范、新标准对评估方法的新要求，无法采用与过去相同的评估方法或处理方式，导致复核结果存在争议，证据性不足。

   四、追溯性价值评估过程应关注的重点

（一）合理确定价值时点

   价值时点从本质上讲，既不是评估委托人决定的，也不是评估师决定的，而是由评估目的决定的。

   根据《中华人民共和国民法典》中“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价值或者其他合理方式计算”的规定，价值时点应选择房地产损失发生之日；评估受贿所收受房屋价值的时候，价值时点应为收受之日；对于评估报告的复核评估、专业技术评审，价值时点应为原评估报告确定的价值时点，但原评估报告确定价值时点有误的除外。因此，评估师承接该类型业务时，对于价值时点的确定，不仅要与评估委托人充分沟通，还要根据评估目的所涉及的法规要求对价值时点选择的合理性进行复核。对于难以具体到日且能满足评估目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

（二）完整追溯评估对象

   在现时性评估中，评估师可以通过对评估对象的实地查勘，直观地感受评估对象的真实状况。但在追溯性评估中，评估师无法完成对评估对象过去时点的实地查勘。评估对象通常已发生巨大变化，甚至灭失，而评估对象需要是具体而明确地存在。这就要求我们尽可能地搜集资料对评估对象的历史状态进行合理的分析、推断。调查方法主要是通过历史影像、历史评估报告、访谈当事人等方式进行，并对各种途径和方法得到的数据进行相互对比、印证。

   对于评估对象的权益状况，评估师要核实评估对象权属登记的历史变化轨迹，通过制作权属变化时间轴，准确判断评估对象于价值时点的权益状况。《中华人民共和国资产评估法》已明确评估专业人员具有依法向有关国家机关或者其他组织查询从事业务所需的文件、证明和资料的权利。在实际执行中有困难的，评估师应要求评估委托人与当事人以“介绍信”或者“陪同”的方式进行必要的协助。

   评估对象价值时点的外部市场状况，可以通过社会公开渠道或评估机构的历史积累数据进行查询，并根据阅读追溯性价值时点时期编写的现时性评估报告，对价值时点掌握数据的准确、完备程度予以核实。重点关注一些行政法规的落款日期、研究成果的编制日期等是否为真实的发布日期，采用或考虑价值时点之后发布的数据或发生的事件，改变了价值时点的市场条件基础，容易引起评估师对外部市场条件的误判。

（三）实地查勘具有必要性

   实地查勘是评估程序中最重要的一个环节，但追溯性评估的评估对象状况为历史状况，其现状与原状差异巨大时，是否还需要履行实地查勘程序呢？如征收补偿涉诉案件中被征收房屋已被非法拆除；在建工程涉诉纠纷中建筑物的形象进度已大幅提高或已竣工交付等情况。虽然评估对象已经灭失或因损毁、改扩建等发生改变，到现场无法看到其历史状况，但仍有必要到原址进行现场查勘。现场查勘不仅可以通过能否找到原址来判断其曾经存在的真实性，还可以对评估对象的现实区位状况、空间分布以及不利因素进行直接的调查与感受。

   并且，调查中可能还要关注更多的细节。相对于现时性评估，追溯性评估更加考验资产评估专业人员专业素质。数量的倒轧核实、资产状况的理论推导、负债情况的调查分析等环节，均跟现时性评估有较大的差别。拿原材料评估举例，现时性评估中，在评估操作日，对原材料的账面数量与实际数量可能未发生变化，评估专业人员仅需对照清单对实物资产进行清查核实即可。而在追溯性评估中，该项原材料在评估操作日可能已经进入生产过程中，抑或已经形成产成品进行销售，为此，评估专业人员已无法进行现场核实，此时，需要评估专业人员倒轧评估基准日的数量及金额。从而佐证其相关记录的真实性及实物资产存在的真实性。

（四）评估依据的基本原则

   最高人民法院《关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》第三部分“关于新旧法律规范的适用规则”明确，根据行政审判中的普遍认识和做法，行政相对人的行为发生在新法施行以前，具体行政行为作出在新法施行以后，人民法院审查具体行政行为的合法性时，实体问题适用旧法规定，程序问题适用新法规定。涉诉房地产追溯性评估同样应遵循“实体从旧、程序从新”的基本原则，而这里的“实体”可以理解为具体测算过程中影响评估结论的取价依据；而“程序”指报告出具日规范评估活动的有效准则，即执行追溯性评估业务时，只是在追溯的基础上考虑价值时点有效的数据及对数据的分析，而不是执行当时有效的评估准则。

   如比较法中关于可比实例的选择，《房地产估价规范》GB/T 50291—2015 要求可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年，并未明确价值时点之后的可比实例是否可以采用。通常越接近价值时点的案例，越能够反映当时的市场状况。但在追溯性评估中使用价值时点不能获得或者不存在的交易信息，将会引起误导。评估师在追溯性评估中，可采用价值时点之后的成交案例进行趋势分析，对评估结果进行综合验证，但不能直接将价值时点之后的成交案例作为评估案例。

   五、追溯性评估报告应特别说明的事项

（一）明确的报告类型

   基于追溯性评估与现时性评估的差异，以及追溯性评估特有的工作难点。评估报告名称或项目名称中应包含“追溯性评估”相关字眼，使报告使用人能够第一时间了解评估报告的类型，提高对评估假设与限制条件的关注程度，从而正确使用评估报告，准确理解评估结论。具体有以下关注事项。

（二）评估对象的历史沿革

   评估对象的历史沿革即评估对象发展和变化的历程，包含重要节点及节点之间的相互关系。对评估对象历史沿革的调查与描述，不仅有助于评估师对评估对象状况准确推论，对评估结果进行趋势分析、逻辑验证，还有助于报告使用人以“动态”的视角了解评估对象的成本构成、权益变动等信息。

关于评估对象的描述，要尽量阐明资产评估工作过程中获取的相关信息，如实物分布状况、评估工作日实物资产的存在性以及相关证明材料的完备性，另外，还要尽可能的调查实物资产在基准日时面临的抵押、担保等事宜。

（三）程序受限的替代措施

   在实际评估工作中，因法律法规规定、客观条件限制（如资料不足、查勘受限），无法或者不能完全准确推论评估对象状况的，将采取合理的替代措施，且未对评估结论产生重大影响时，评估机构可以继续开展评估业务。针对该类型业务，应首先向评估委托人及当事人出具“风险告知函”，说明无法履行评估程序的原因以及相应程序缺失可能带来的风险。若评估委托人认为仍需要继续开展评估工作的，可要求评估委托人组织当事人对未明确的内容进行资料补充，通过质证与协商达成一致意见后出具“评估基本事项确认函”

（四）重大期后事项的披露

   评估报告中应对价值时点之后评估对象或外部市场发生的重要事项进行披露，并详细说明对这些重大期后事项在评估中是否予以考虑，以及考虑或不考虑的理由。特别是评估师有理由相信该报告的预期使用者在使用评估结果时，由于不知晓这些事件可能会被误导的情况下，这些披露就尤为重要。

   六、追溯性价值评估的报告结论有效期

   《资产评估执业准则——资产评估报告》第十条“资产评估报告应当明确评估结论的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日不超过一年的，才可使用资产评估报告”。规定资产评估结论的有效期，是为了防止经济行为的实现日距离评估基准日时间过长，资产价值由于各种原因已发生较大变化。

   但是，对于追溯性资产评估对应的经济行为，并不因评估基准日后资产价值的变动而改变资产价值。因而，现行业对追溯性资产评估报告结论的有效期已产生一个共识，那就是无有效期限制。

但是，任何评估服务都是对应特定经济行为的，报告的有效期亦是为该特定经济行为服务的，该有效期应随着经济行为的实现而结束，因而，在报告中对该有效期描述为“自资产评估报告日起，截至资产评估经济行为实现之日止”是否更为合适呢？

   七、追溯性价值评估的补充认识

1.追溯性评估报告的委托人和报告使用人的合法性地位是开展追溯性评估工作首先要明确的。

2.无论是广义还是狭义追溯性项目，不是所有追溯性评估项目都能出具评估报告。在程序受到限制、无法履行必要资产评估程序导致无法出具评估报告情况下，可考虑与委托人沟通后出具专家咨询意见。但是，对于部分追溯性评估业务，尽管评估机构利用现有的技术和手段也无法获取有用的评估技术资料，导致无法出具评估报告，这方面值得借鉴审计行业相关要求，出具无法发表评估意见的报告。

3.评估基准日不能作为划分追溯性评估报告和现时评估报告的唯一依据，还应该分析具体的经济行为是否延续，委估资产是否满足现时评估的要求等。对于评估基准日距报告日在1年内，但属于对过往经济行为的追溯，应该也属于追溯性评估的范畴。

4.承接追溯性评估业务，应该重视提前告知委托人可能存在的风险，包括评估程序不能完整履行带来的评估结论风险。可以以书面或邮件的《风险告知书》形式提前告知委托人及相关当事人。

5.评估结论明确规定了有效期的，有效期能否作为评估机构责任承担的界限，需要结合追溯性评估业务具体情况分析。

6.司法审判中，评估机构出具的追溯性评估报告作为案件审理和司法裁判的依据时，一方面评估机构应该在报告中重要突出位置提示评估结论成立的假设前提和特别事项，特别是程序实施过程中遇到的障碍和替代程序的选择理由；另一方面司法机关将追溯性评估结论作为审判依据，特别是作为定罪量刑的依据时要充分考虑。

7.过去交易形成的价格不能等同于追溯性评估价值，应该肯定评估机构通过完整、有效、合理的评估程序履行后得到的评估价值的合理性。

8.追溯性评估应该受到当时、当地的法律法规、宏微观环境约束，但追溯性评估行为发生在现在，程序实施和风险控制应符合现时要求，评估机构和评估师应该承担现时法律责任。