前  言

当前经济环境下，资产损失评估已成为风险管理的重要环节。市场法，作为三大基本评估方法之一，因其"以市定价"的核心理念，在动产、不动产及股权等各类资产损失评估中占据关键地位。本文将从实务角度，论述资产损失评估中，运用市场法的原理、流程与实战要点。

1.资产损失的定义与类别

资产损失，是指由于各种原因导致资产价值减少或功能受损的情况。资产损失可以分为实体性损失、功能性损失和经济性损失。

1.1 实体性损失

定义：指资产在物理形态上受到的损害或破坏，导致其使用功能或结构完整性受到影响。

举例：

房屋因地震导致墙体开裂、地基下沉。

机器设备因长期使用磨损，零件损坏无法正常运转。

总结：实体性损失：资产物理形态受损（如房屋开裂、设备损坏）

1.2 功能性损失

定义：指资产的功能或用途因外部条件变化或设计缺陷而受到限制或丧失，无法发挥其应有的作用。

举例：

房屋因周边新建高楼导致采光、通风条件变差，居住舒适度降低。

电梯因技术落后无法满足现代建筑的需求，导致使用不便。

总结：功能性损失：资产功能受限或丧失（如采光变差、生产流程受限）。

1.3 经济性损失

定义：指资产因外部环境变化或其他非物理性因素导致其市场价值下降或收益减少。

举例：

房屋因周边环境污染（如化工厂排放）导致房价下跌。

商业地产因区域规划调整，客流量减少，租金收入下降。

总结：经济性损失：资产价值或收益下降（如房价下跌、租金减少）。

2.价值减损与经济损失

2.1 价值减损  

定义：指因不可修复的损害导致的资产价值直接下降。这种损害通常是永久性的，无法通过修复恢复资产原有价值。  

示例：房屋因地震导致主体结构严重损坏，即使修复后也无法达到原有价值；土地因环境污染导致永久性贬值。

2.2 经济损失

指因可修复的损害导致的财务损失，包括直接损失和间接损失。  

直接损失：修复或恢复资产所需的费用，如维修费、材料费等。  

间接损失：因损害导致的衍生损失，如修复期间的租金损失、停产停业损失、搬迁费、周转费等。  

示例：工厂设备损坏后，需支付维修费用（直接损失），同时因停产导致订单延误和收入减少（间接损失）。

3.损失评估中市场法的原理

替代原理：替代原则的市场化表达

市场法的理论基石：理性投资者不会为某项资产支付高于市场上可替代资产的价格。在损失评估中，这一原理体现为：

资产受损价值＝正常市场价值－受损后的价值（或事故后残值）

或者：

资产受损价值 = 正常资产市价 × 损失率

因为，市场上很少有受损资产的直接交易案例，故一般难以采用交易案例比较修正的方式计算，转而采用这种间接法计算。

实际操作中，又可根据市场法的计算原理分为以下两类：

3.1直接比较法

通过选取与受损资产高度相似的正常资产交易案例，进行差异调整，公式为：

3.1.1 市价折扣法

适用于资产因损坏导致交易条件劣化的情况：

损失额 = 正常资产市价 × 价格折扣率

示例：某设备因进水导致性能下降，同类正常设备市价100万元，市场调查显示类似损坏设备的平均折扣率为30%，则损失额为30万元。

3.1.2 成新率调整法

量化物理损耗带来的价值损失：

损失额 = 正常资产市价 × (1 - 评估对象成新率 / 参照物成新率)

示例：参照物设备成新率80%，评估对象因事故导致成新率降至50%，正常市价200万元，损失额为200×(1-50%/80%)=75万元。

3.2 间接比较法

当无法找到直接可比案例时，通过标准化系数体系调整差异，公式为：

评估值 = 参照物价格 × 综合修正系数（K1×K2×…×Kn）

修正系数包括：交易时间、区域因素、功能差异、受损因素调整等。

4.市场法进行损失评估应用的实务要点

以非盈利资产的可修复损失为例

4.1 市场折价率的计算过程

市场折价率是指事故后建筑的市场价值相对于正常市场价值的折减比例。其计算过程主要包括以下步骤：

4.1.1 确定正常市场价值

采用市场法或其他合适的放大，评估出正常市场价格。

以市场法为例：选择与评估对象在区位、用途、规模、建造年代等方面相似的交易案例。对可比实例的交易价格进行物理特征、交易条件、时间因素等方面的修正。通过加权平均法或其他统计方法，确定评估对象的正常市场价值。

4.1.2 估算修复成本

修复方案设计：根据建筑结构评级（如C级），设计修复方案，明确修复范围和工程量。

成本估算：

材料成本：根据修复方案计算所需材料的数量和单价。

人工成本：估算施工所需的人工费用。

其他费用：包括设计费、监理费、税费等。

折现处理：如果修复周期较长，需将修复成本折现至评估基准日。

4.1.3 确定市场折价率

折价率计算公式：

市场折价率=（修复成本+使用功能折减价值）/正常市场价值×100%

使用功能折减价值：由于事故导致建筑使用功能下降（如租金收益减少），需估算其价值损失。

4.2 常见误区警示

误区1：直接使用挂牌价作为基准（未考虑实际成交折价率）

误区2：忽视交易背景的特殊性（如司法拍卖的强制处置属性）

误区3：简单算术平均处理差异（未建立科学的修正模型）

误区4：跨市场数据直接比较（如住宅与商办物业价格形成机制差异）

5.案例说明

案例背景：某农村宅基地上的自建住宅用途房屋出租后，因承租人使用不当，发生火灾导致房屋结构受损，经鉴定其结构安全性评级为C级。现需评估其市场价值损失额。评估过程如下：

5.1 正常市场价值评估

因为是农村宅基地上的自建房，交易条件相对苛刻或者交易背景相对复杂，周边交易案例不足，仅调查到2个交易案例，均价为2500元/平方米（含宅基地），且本评估对象仅涉及地上房屋损失，基本不涉及宅基地，故无法采用市场比较法进行评估。

另根据调查，区域内的自建住宅大多为进城务工人员的返乡自建住宅，很少有出租案例，或者大多为空置；少量的租赁案例仅收取较低的租金，业主更倾向于将房屋低价“托管”出去，故不收取租金或象征性地收取租金，租售比无法提现资产价值。

最终，评估人员结合当地造价水平、房屋建设情况、房屋装修水平等，采用重置成本法计算得出该房屋建筑物受损前的市场价格为2000元/平方米，面积150平方米，房屋建筑物受损前的正常市场价格为30万元。

5.2 修复成本估算

修复方案包括：主体结构加固、完全重新装修、更换小部分结构件、加固地基等，考虑到原有装修及房屋建筑物的成新度，实现到受损前状态的估算修复成本为10万元。

5.3 使用功能折减价值估算

由于火灾导致住房的预估使用寿命下降、使用功能下降，假设预计使用功能折减价值为5万元。

5.4 市场折价率计算

市场折价率 = (10 + 5) / 30 × 100% = 50%。

5.5 评估结果

该房屋建筑物的市场价值损失额为15万元（30 × 50%）；

事故后剩余价值为15万元（30 ×（1－50%））。

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