在项目开发阶段，建设单位常因资金需求而向金融机构申请固定资产基建贷款。由于各金融机构均有其特定的押品管理制度，因此，何种在建工程项目能作为合格的押品，以及押品在管理流程中可能遇到的问题，便成为了金融机构密切关注的核心议题。对于评估机构来说，界定抵押物的具体范围、在特殊情境下如何合理分摊土地价值，以及是否需要将地下建筑工程的投入纳入考量，则是评估师在执业过程中经常遇到的难题。

一、在建工程抵押范围的明确界定

虽然《城市房地产抵押管理办法》（1997年5月9日建设部令第56号发布，根据2001年8月15日建设部令第98号、2021年3月30日住房和城乡建设部令第52号修改）并未直接对在建工程的抵押范围作出明确规定，但在实际操作过程中，金融机构对于抵押物的要求却十分明确。以某商业银行为例，该银行在办理在建工程抵押时，明确要求抵押物应具备可转让性，即只有那些已经完工并具备销售条件的部分才可作为抵押物。

由于在建工程具有产权的特殊性和资金需求的阶段性，开发单位在取得土地使用权后，通常会先办理土地使用权抵押，然后根据施工进度逐步办理在建工程抵押。以某大型房地产项目为例，该项目在取得土地使用权后，首先办理了土地使用权抵押，随着施工进度的推进，逐步将已完工的楼栋办理了在建工程抵押，金融机构也根据施工进度逐步放款，确保了项目的顺利进行。

综上，在建工程的抵押范围应涵盖土地及宗地内已完工并可销售的房地产。但值得注意的是，根据《城市房地产抵押管理办法》及各地不动产机构的相关规定，有三类在建工程是不可抵押的：

①公用建筑，如架空层、人防地下室、配电房、设备间、居委会等；

②已预售的部分，因为这些部分已经属于购房者所有，开发单位无权再设定抵押权；

③拆迁安置房或建成后无偿归政府收回的部分，因为这些部分的产权并不完全属于开发单位。

二、在建工程抵押所需满足的条件

根据《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，在建工程抵押合同必须明确载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号。同时，金融机构为了规范贷款管理，避免信贷风险，对在建工程的资金用途也作出了明确要求。

以某国有银行为例，该银行在办理在建工程抵押时，要求满足以下条件：

1.明确贷款用途

在建工程抵押贷款的用途必须为在建工程继续建造所需资金。这意味着，信贷客户不能用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其他用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款提供担保。

2.报建及测绘资料齐全

在建工程抵押必须已经取得：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（四证），并完成房地产建筑面积的预测绘。同时，抵押在建工程所占土地使用权必须完成缴纳出让金及契税等费用。以某住宅项目为例，该项目在申请在建工程抵押时，已经取得了所有必要的证件，并完成了建筑面积的预测绘，确保了资料的完整性。

3.资金投入符合要求

投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。以某商业综合体项目为例，该项目在申请在建工程抵押时，已经投入了超过25%的自有资金，并明确了施工进度和竣工交付日期，满足了金融机构的要求。

4.其他要求

此外，各地不动产登记机构对在建工程抵押还有相应的要求。例如，某些地区要求工业房地产厂房要达到主体封顶完工、多层建筑物要达到封顶、高层建筑物要达到10层以上方可办理抵押登记。这些要求确保了抵押物的价值和安全性。

三、在建工程地下室配建的相关规定

根据《中华人民共和国人民防空法》（2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》修正）第二十二条的规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。这意味着，在开发新项目时，建设单位必须考虑人防地下室的建设。

同时，根据《城市停车规划规范》GB/T 51149—2016也对建筑物配建停车位提出了明确要求。居住小区、商业、办公用房、工业和物流仓储等用途的建筑物必须配建一定规模的停车位。在实际开发过程中，为了节约用地并最大化土地价值，建设单位通常会选择将停车位规划建设在地下。

然而，需要注意的是，大部分项目的地下空间并未计入容积率，因此无法办理权证。这意味着，这些地下空间不能作为合格的押品进行抵押。以某大型居住小区为例，该项目在规划时选择了将大部分停车位建设在地下，但由于地下空间未计入容积率，因此无法办理权证，也就无法作为抵押物进行融资。

四、在建工程抵押评估中关键问题的处理策略

（一）特殊情况下土地使用权价值分摊的处理

1.多本权证土地价值测算的整合方法

在实际操作中，项目建设单位可能因多种原因（如土地前期开发进度、土地出让规划、企业自身的建设规划等）而分期取得土地，并签订多个《国有建设用地使用权出让合同》。然而，在整体规划与开发建设中，这些地块通常被视作一个整体，各项规划指标也是基于总规划来设定的，而非单个出让合同的数据。

以某大型住宅区项目为例，该项目分三期取得土地，每期都签订了独立的出让合同。但在整体规划中，所有地块被整合为一个大型住宅区，各项规划指标如容积率、绿化率等都是基于整个项目来设定的。在评估土地价值时，如果按单个出让合同的规划指标来测算地价，可能会导致同一小区内，尽管建筑物结构和房屋售价相同，但楼面地价却存在显著差异。

为了避免这种情况，在总规划指标不超过单个出让合同总和的条件下，评估时可以将整个项目视为一个整体来评估土地价值。地上建筑物按总容积率来分摊土地价值，这样可以确保整个项目的地价分摊更加合理。

2.分期建设多栋建筑物对应的土地使用权价值的合理测算

另一种常见情况是，项目建设单位在取得土地时只办理了一本土地使用权证，即对应一个《国有建设用地使用权出让合同》，并统一确定了各项规划指标。然而，在实际开发中，项目可能会分期进行建设，并根据建筑物建设进度分期办理建筑物分摊土地使用权的分割测绘。

以某商业综合体项目为例，该项目在取得土地后，整体规划为四期开发，每期建设多栋商业楼和配套设施。然而，在进行土地分割测绘时，可能会出现一些问题。比如，某些建筑物的占地面积过大或过小，如果按照建筑物分割占地来测算房地产合一价值，可能会导致同一小区内同一类型的房地产单价存在较大差异。另外，如果土地分割测绘面积仅按建筑物基底面积计算，而忽略了广场、公共建筑、绿化、道路等应分摊的土地面积，那么在解押所有建筑物及其对应占地后，还可能会有部分土地使用权仍处于抵押状态。

为了解决这个问题，评估时应将整宗土地作为一个整体来考虑开发建设，按总容积率指标综合测算土地价值及楼面地价。这样可以确保同一小区内同一类型的房地产评估单价不会有较大差异，同时也可以避免抵押户室全部解押后空坪隙地仍处于抵押状态的情况。

（二）地下建筑工程建设成本问题的处理策略

1.地下建筑不计容的价值评估

来自国土部系统的一份报告显示，近年来主要城市同时点地价房价比基本保持在20%~40%之间。而如果考虑到地价增值有可能转化为开发商的利润，地价房价比还要降低。

另根据中债资信发布的关于房地产开发投资成本分析，在房地产开发投资成本中，土地购置费约占20%，建筑工程投资约占64%。结合一般建设项目的实际情况来看，地下室的建筑工程成本投入占总建筑工程成本投入的一半左右，即项目总投入的30%左右。

以某高层住宅区项目为例，该项目的地下室包括人防工程、设备用房和停车位等。尽管这些地下建筑工程不计容，不能办理权证，但它们作为项目配套的重要组成部分，对整个项目的价值提升具有巨大作用。当地上建筑物建设进度尚未达到预售条件时，项目可能会面临资金短缺的问题。如果因为地下建筑工程不能抵押，也不能将其投入成本纳入抵押评估价值的话，那么将无法客观体现项目投入成本产生的价值附增。同时，这也可能造成整个项目资金投入使用与资金获取不匹配的后果，进而导致项目无法正常开发建设而成为烂尾楼。

为了避免这种情况的发生，在建工程在抵押评估时，是否可以考虑将地下不计容建筑工程的投入成本计入评估价值。这样可以更加客观地反映项目的实际投入和价值？

2.地下建筑计容的价值评估

地下建筑工程作为整个项目不可或缺的基础工程之一，其施工技术要求高、资金投入量大。因此，在评估时需要考虑如何合理地将地下建筑工程的投入成本计入评估价值。

具体来说，在地上建筑物未出±0.0000、未达到地上在建工程抵押条件时，土地价值应有一定的增值。此时进行土地抵押评估时，可以将地下不计容的建筑投入成本分摊至土地价值中。而当进行在建工程抵押评估时，则可以根据项目的实际建设进度来分摊地下建筑工程的投入成本。

例如，当地上建筑物施工进度达到50%时，可以认为地上建筑物已经分摊了地下不计容建筑工程投入的50%，剩余的50%则分摊至土地价值中。当地上建筑物施工进度达到100%时，地下不计容的建筑工程的价值与土地价值则全部分摊至地上建筑物中，最终实现房地价值合一。

参考文献：

[1]王英,钟鹏.关于在建工程抵押评估的几点思考[C]//中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价:回望与前瞻:2021中国房地产估价年会论文集.中建银(北京)房地产土地资产评估有限公司湖南分公司,2021:3.

https://mp.weixin.qq.com/s/oS-nEGgtAtDEGqaxWXmLeA