一、不动产经营租赁适用范围

纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本规定。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

二、一般纳税人

（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。（营改增前取得的不动产）

第一步，先判断是否需要预缴税款

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。

综上所述，在同一县（市、区）的，直接向机构所在地申报纳税，不在同一县（市、区）的，需要考虑预缴增值税。

第二步，如何计算预缴税款（简易计税为例）

案例1：某A市运营管理公司（一般纳税人），2024年1月出租其在2015年3月取得的房屋（在B县），含税租金10.5万元，选择按简易计税方法计税，应在B县预缴增值税多少？

纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

应预缴税款＝10.5÷（1+5%）×5%=0.5万元

借：应交税费-预交增值税   5000

     贷：银行存款   5000

第三步，如何计算预缴城建税和教育费附加

纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。文件依据《财政部 国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》财税〔2016〕74号

城市维护建设税，纳税人所在地在县城的、镇的，税率为5%。

城市维护建设税应纳税额=5000*5%=250元

教育费附加应纳税额=5000*3%=150元

地方教育费附加应纳税额=5000*2%=100元

会计处理计入“税金及附加”科目。

第四步，回机构所在地申报纳税

应纳税额＝10.5÷（1+5%）×5%-0.5=0万元

正常情况下，预缴过后，回机构所在地申报，应纳税额为零。

借：银行存款    105 000

   贷：主营业务收入/其他业务收入等   100 000

          应交税费-简易计税    5 000

月末会计处理

借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）   5 000

      贷：应交税费-未交增值税   5 000

借：应交税费-未交增值税    5 000

   贷：应交税费-预交增值税   5 000

（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。（营改增后取得的不动产）

第一步，先判断是否需要预缴税款

案例2：某A市运营管理公司（一般纳税人），2024年1月出租其在2020年3月取得的房屋（在B市），含税租金16.35万元，应在B市预缴增值税多少？

提示：不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。根据上述案例，在B市不在同一县（市、区），应当在不动产所在地预缴税款。

第二步，如何计算预缴税款（一般计税为例）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+9%）×3%

应预缴税款＝16.35÷（1+9%）×3%=0.45万元

预缴的会计处理，与上面案例一致。

第三步，如何计算预缴城建税和教育费附加

与案例1一致，按照不动产所在地预缴增值税以及不动产所在地税率缴纳附加税。因为是在市区，城建税，税率为7%。

城建税教育费附加合计应纳税额=0.45*（7%+3%+2%）=0.054万元

第四步，回机构所在地申报纳税

应纳税额＝16.35÷（1+9%）×9%-0.45=0.9万元

单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

借：银行存款    163 500

   贷：主营业务收入/其他业务收入等   150 000

          应交税费-应交增值税（销项税额）    13 500

如果有进项税额，也可以作为抵减项。

机构所在地申报纳税城建税和教育费附加如何计算？

提示：预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

因为本案例机构所在地和不动产所在地都在市区，所以城建税的税率一致。

城建税教育费附加合计应纳税额=0.9*（7%+3%+2%）=0.108万元

会计处理计入“税金及附加”科目。

承接案例2，如果在同一县（市、区），直接在机构所在地申报纳税即可。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。

应纳税额＝16.35÷（1+9%）×9%=1.35万元如果有进项税额，也可以作为抵减项。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。纳税义务发生时间：纳税人出租不动产，按照规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。政策依据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第16号