作者：评估公司

随着我国改革开放的深入，经济的发展模式也在不断变化，将房地产作为一种投资手段已成为企业经济活动中的一种常见现象，甚至还出现部分将投资性房地产作为主营业务的企业。因此，也衍生出许多投资性房地产的价值评估业务，较为常见的有投资性房地产公允价值、可回收价值评估等；2017年，为了适应评估行业的发展需要，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《以财务报告为目的的评估指南（试行）》进行了相应的修订，正式出台了《以财务报告为目的的评估指南》，自2017年10月1日起施行。下面简要分析投资性房地产评估工作中应注意的事项。

1、投资性房地产评估，价值类型应为公允价值，并考虑租约、租金内涵等的影响。评估方法应用市场法、收益法，慎用（限制使用、极力回避）成本法。特别是单独评估建筑物公允价值，最好的路径是先用收益法确定房地合一的不动产价值，再用市场法确定土地价值，最后，不动产价值扣减土地价值等于建筑物价值。

2、当建筑物附属设备是租金收入所对应出租资产的组成部分，应考虑该附属设备对投资性房地产的影响，该附属设备价值可以算入房地产价值。但如果是相对独立的其他设备也对房地产租金有贡献，可以先用收益法算出含其他独立设备贡献的不动产的总价值，再用成本法算出其他独立设备的价值，二者扣减得出纯不动产的公允价值。

3、投资性房地产公允价值评估，应特别关注房地产用途是否合法。如工业用地上建设住宅宿舍，且无任何政府批文，属于非法用途。因此该土地上建设住宅不是最佳用途。不宜按照住宅用途评估公允价值。

4、收益法评估时，租约限制影响大的，应当考虑。而且租约租金应当是房主直接签署的一手租金。如果房主先把房子租给中介，中介再招商租给散户，则不能利用租给散户的二手租金评估。

总之，投资性房地产评估是一项涉及多方面因素的复杂工作，需要评估人员具备丰富的专业知识和经验。作为资产评估公司的从业人员，在实际工作中要不断加强业务知识学习，提高自身专业素养和业务能力，严格遵守国家有关资产评估的法律法规，强化项目风险管控，确保资产评估成果的质量，为企业可持续发展保驾护航。