一、引言

    不同地区对于划拨土地使用权的评估，评估师可选用的方法有一定的差异，例如选用公示地价系数修正法评估的前提是当地有“划拨土地使用权基准地价”，选用市场比较法评估的前提是在同一供需圈内或类似地区有不少于三个可比实例。由于目前已公布“划拨土地使用权基准地价”的地区相对较少，且划拨土地供地实例也非常有限，因此剩下可供评估师选用的方法实在不多。在土地估价实务中，出让用地可供选用的方法明显多于划拨用地，而出让地价与划拨地价之间的差异即为土地增值收益。因此，评估师要解决划拨用地的评估难题，首先是要解决如何科学、准确地求取土地增值收益的问题。

    二、土地增值收益的本质

    划拨土地使用权与出让土地使用权在成本的构成上差别在于土地使用权出让金，这里的出让金本质是出让地价中的土地增值收益。

土地增值收益是国家作为土地所有者而独有的经济利益，它是由于土地周边环境和配套设施的改善、土地投资的增加或者土地用途的转变，而获得的超额地租收益。导致土地增值的原因可概括为以下三个方面：一是投资性增值，这类增值是由于对土地直接或间接投资所引起的，政府通过投资改造使得土地周边的设施和环境等得到改善，或是土地周边其他项目的建设所产生的扩散或辐射作用引起土地增值；二是供求性增值，是指随着经济社会的发展和城市人口的增长，人们对土地资源的需求也相应增加，从而造成土地供不应求，最终导致了土地增值；三是用途转变增值，是指同一土地由低收益用途转为高收益用途时（如农用地变为国有建设用地），单位土地收益的提高所带来的土地增值。

    三、土地增值收益的评估技术思路和方法

    根据2019年公布的《划拨国有建设用地使用权 地价评估指导意见（试行）》，结合划拨用地的几种评估方法，笔者总结出以下三种方法可对土地增值收益进行评估，具体如下：

   （一）收益还原法

    根据本文对土地增值收益的研究，土地周边环境和配套设施的改善、城市的发展造成土地供求的变化、土地规划用途的改变以及对土地的直接或间接投入等都会导致地租的增长，从而土地纯收益也会增加，计算公式如下：

ΔQ=ΔA/r1

式中：ΔQ为土地增值收益，ΔA为土地的纯收益差额，r1为土地的还原率。

大多数情况下土地增值是由多种因素作用的结果，因此我们在测算土地增值收益时，应把纯土地的增值从土地租赁、不动产出租或经营项目中分离出来，根据土地利用方式的不同，有以下几种求取土地的纯收益差额的计算公式。

1.土地租赁：

ΔA=ΔR−ΔC

式中：ΔA为土地的纯收益差额，ΔR为土地的年总收入差额，ΔC为土地的年总费用差额。

2.不动产出租：

ΔA=ΔRi−ΔIh，ΔRi=ΔRlg−ΔClg，ΔIh=ΔPh×r2

式中：ΔA为土地的纯收益差额，ΔRi为不动产的纯收益差额，ΔIh为房屋的纯收益差额，ΔRlg为不动产的年总收入差额，ΔClg为不动产的年总费用差额，ΔPh为房屋的现值差额，r2为建筑物还原率。

当土地的增值并非源自于对土地的直接投入（如进行改建、重建或扩建等），则ΔA=ΔRi。

3.生产（经营）用地：

ΔA=ΔIj−ΔIjf ，ΔIj=ΔYjp−ΔCjp

式中：ΔA为土地的纯收益差额，ΔIj为企业的纯收益差额，ΔIjf为非土地资产的纯收益差额，ΔYjp为企业的年生产（经营）总收入差额，ΔCjp为企业的年生产（经营）总费用差额。

当土地的增值并非源自于在土地上的企业直接投入（如厂房、设备及人力资本等方面的投入等），则ΔA=ΔIj。

收益还原法适用于能够量化土地纯收益差额、成本费用差额条件下的土地增值收益的评估。

（二）剩余法

这里的剩余法是通过将出让土地的市场价格扣 减组成地价的土地取得成本及费用、利息、利润和税费而求取土地增值收益，计算公式如下：ΔQ=P出让−(C+T+I)

式中，ΔQ为土地增值收益，P出让为出让土地使用权价格，C为土地取得成本及费用，T为税费，I为利息、利润。

剩余法适用于评估师能够获取周边类似的土地收储或征收、拆迁案例，从而能够确定土地取得成本及费用等，以求得土地增值收益。

（三）权益分配系数修正法

权益分配系数修正法的基本思路是通过确定划拨土地使用权的权益分配系数，把划拨土地所有者与土地使用者所拥有的权益价值按照适当的比例进行合理划分，从而求取土地增值收益。我们可以先采用市场比较法、收益还原法或基准地价修正法等方法求取出让土地的市场价格，再乘以权益分配系数，即可求出土地增值收益。计算公式如下：

ΔQ=P出让×(1−γ)

式中，ΔQ为土地增值收益，P出让为出让土地使用权市场价格，γ为划拨土地使用者权益分配系数。

理论上γ的取值区间在0-1之间，考虑到不同区位、不同用途的土地其增值收益存在较大差异，γ值也会存在较大差异。在实际应用过程中，我们可以采用特尔斐法、因素成对比较法和层次分析法等数理统计分析方法，对土地增值中的土地所有者和使用者的影响因素进行分析，对各项影响因素和影响因子的权重系数进行量化，从而可求取土地所有者和使用者的影响参数权重，最终可得到划拨土地使用者权益分配系数γ。

    四、实例分析

    我们通过实例来验证权益分配系数修正法的实用性和可操作性。

假设要评估上海市某划拨二级商业用地，根据《上海市城乡建设用地基准地价成果（2020年）》可分析出影响商业用地地价的因素包括区域因素和个别因素，其中区域因素权重占77%，个别因素权重占23%，通过特尔斐法对各因素中划拨土地所有者和使用者的贡献占比打分可测算出划拨土地使用者权益分配系数γ，如表1。

考虑到区域因素中城市规划完全是由国家政府主导，因此土地所有者的贡献率为100%，个别因素中的临街状况、宗地形状和宗地面积属于划拨用地的自身因素，因此土地使用者的贡献率为100%；对于交通便利程度（如周边道路状况、公共交通便捷度和周边交通便利度）、临街道路类型（周边道路繁华状况）以及商业客流量的贡献率相对土地使用者高于土地所有者；对于基础设施保障程度的贡献率相对土地所有者高于土地使用者；对于商业繁华程度 （距各类商业中心的距离）的贡献率在土地使用者与土地所有者之间两者相当。

根据上海市基准地价二级商业用地（批发零售）楼面单价P基准=29790元/平方米，假设根据基准地价修正体系求得基准地价修正系数β为1.08，则P出让宗地=P基准×β=29790×1.08=32173元/平方米，结合上述求取的划拨土地使用者权益分配系数γ，可测算出土地增值收益ΔQ=P出让宗地×(1−γ)=32173×(1-58.0%)=13513元/平方米。

因此，通过将划拨土地权益分配思路下的土地增值收益确定方法与基准地价修正法相结合，可测算出划拨土地使用权的价格，即P划拨宗地=P出让宗地－ΔQ=32173-13513=18660元/平方米。

   五、结论

   划拨土地评估的难点是评估师难于求取土地增值收益。当我们采用收益还原法或剩余法求取土地增值收益时，难点在于如何获取足够的参数数据，尤其是地方的相关土地取得和开发成本的数据以及相关租赁收入等资料获取较为困难，无形中增加了评估划拨土地使用权的难度。

权益分配系数修正法可弥补上述两种方法的“先天不足”，只要能确定土地所有者和土地使用者的贡献率及各自权重，即可计算出划拨土地使用者权益分配系数γ，进而求取土地增值收益。从以上实例来看，该方法能较好被评估师所掌握和操作，具有一定的实操性。

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收益还原法测算加油站土地使用权价值初探

摘要：本文结合实际遇到的案例，分析了利用估价期日加油站的客观经营收益测算加油站类商业用地地价的过程，供大家估价实践中做参考。

    关键词：加油站、收益还原法、土地使用权价值评估

一、估价对象基本情况

待估宗地位于寿县堰口镇寿六路西侧，土地使用权面积：2000平方米，土地使用权取得时间：2015年12月27日，土地使用权年期：40年使用权，估价期日：2018年12月27日，土地剩余使用权年限37年，现状建有钢混结构办公及辅助用房100平方米，钢结构罩棚400平方米（两栋建筑物于2016年12月份建成）。配备有总容积约80立方米的4个储油罐，安装4台税控加油机，2台配电瓶，1台发电机及相关配套设施。根据市场调查，类似加油站日加油量约1700升， 其中92#汽油每天加油量约800升、95#汽油每天加油量约300升，0#柴油每天加油量约600升

二、收益还原法概述

收益还原法定义：将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。

基本公式如下：P= a/r×[1-1/(1+r)ⁿ]

式中：

P--土地收益价格

a--土地纯收益（或地租），每年不变

r--土地还原率，固定且大于零

n--未来土地使用年期。

三、测算过程：

  （一）房地产年净收益的测算：

1、估价期日各品种油进价与售价如下表：

各品种油进价与售价                           单位：元/升（币种：人民币）

2、销售收入（按每年360天计算）

  =﹝（6.41×800+6.89×300+6.08×600）×360天﹞=390.35（万元）

3、进货成本

进货成本为加油站油品购入价款（含增值税，按每年360天计），则：

进货成本=﹝（5.20×800+6.00×300+5.00×600）×360天﹞

=322.56（万元）

4、运营费用

主要为管理费用，包括工作人员的工资费用、办公费用、交通运输费、广告费等，参照估价委托人提供的财务报表，本次运营费用按照其销售收入的6%计取，则：

运营费用=销售收入×6%=390.35×6%=23.42万元

5、设备年折旧费用

指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括油罐、加油机等折旧。根据委托人提供的数据及实地查勘和调查，该加油站现有4个储油罐，安装4台税控加油机，2台配电瓶，1台发电机及相关配套设施。根据市场调查及估价委托人提供的资料相关设施设备市场价值如下表：

设施设备价值合计表                            单价：万元（币种：人民币）

此次估价参照《安徽省定价成本监审固定资产折旧技术规范（试行）的通知》（皖成本〔2011〕2号），按照储油机器设备经济使用寿命15年，残值率为0%，以直线折旧计，则：

年折旧额=32.90/15=2.19（万元）

6、保险费：

估价期日估价对象建筑物的重置价值测算如下表：

建筑物重置价值测算表：                           币种：人民币

房屋保险费率通常为房屋重置价格的一定比例，按保险公司房贷保险费计费标准确定为2‰，则：

   建筑物年保险费=建筑物重置价×保险费率

=（17.80+24.00）×保险费率

=41.80×2‰

         =0.08（万元）

 7、建筑物年折旧费用：

依据出让合同的约定，该宗土地使用权期限届满后不续期，地上建筑物无偿收回，估价时按照地上没有建筑物残值处理，因此，房屋年折旧费为：

年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限

  （备注：房屋可使用年限为房屋建成至土地使用权期限届满的期限）

=（17.80+24）/39

  =1.07（万元）

 8、房产税：依据相关税法，自营性房地产房产税以房屋原值一次性减除10%-30%后房产余值的1.2%记取。根据委托方提供的资料，该加油站办公及辅助用房的房产原值为30万元（依据《财政部、国家税务总局﹝财税（2008）123号》﹞，加油站罩棚不计房产税），则：

房产税=30×（1-30%）×1.2%=0.25（万元）

9、增值税金及附加

包括增值税（税率16%）、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加，估价对象位于寿县堰口镇，根据有关规定，（城市维护建设税为增值税的5%，教育费附加为增值税的3%，地方教育费附加为增值税的2%），则

    增值税=销项税费-进项税费

      =（390.35-322.56）÷(1+16%)×16%

       =9.35（万元）

增值税金及附加=9.35×[1+(5%+3%+2%）]

               =10.29（万元）

10、营业利润

营业利润=销售收入-进货成本-运营费用-设备年折旧费用-保险费-建筑物年      折旧费用-房产税-增值税金及附加

        =390.35-322.56-23.42-2.19-0.08-1.07-0.25-10.29

=30.49（万元）

11、年平均流动资金

根据市场调查，类似加油站约15天左右进行一次采购，则

年平均流动资金=年平均进货成本/年平均进货次数=322.56÷（360/15）=13.44万元

12、年平均经营利润

根据市场调查，目前寿县乡镇地区普通商业行业利润率在5%～10%之间，本次估价我们直接取8%为其商业经营利润率，则

年平均经营利润=（运营费用+平均流动资金）×8%=（23.42+13.44）×8%=2.95（万元）

13、房地产年净收益

年净收益=营业利润-年平均经营利润

=30.49-2.95=27.54（万元）

  （二）待估宗地土地使用权价格的测算：

1、土地、房屋还原率的确定

①求取土地还原率方法的选择

估价人员采取安全利率加风险调整值法来确定土地还原率。根据公式：土地还原率=安全利率+风险调整值。式中，安全利率可以采用中国人民银行公布的同期存款利息率；风险调整值可根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场并综合当地近几年通货膨胀因素来确定。则：土地还原率=安全利率+通货膨胀率+风险调整值。

②土地、房屋还原率的确定

ⅰ.安全利率的确定

对于安全利率的提取，《城镇土地估价规程》中规定“可选用同一时期一年期国债利率或银行一年期定期存款年利率”，本次估价人员认为，对于安全利率的提取，采用同一时期最长期银行存本取息利率是更加符合资本还原率的特性，故采用在估价期日，中国人民银行公布的1年期存本取息利率1.5%，作为本次土地还原率确定过程中的安全利率。

ⅱ.风险调整值的确定

在本次评估过程中，对风险调整值，估价人员采用近几年的当地平均通货膨胀率再加上估价人员判断的风险调整作为风险调整值，则：

风险调整值=通货膨胀率+风险调整

a、年通货膨胀率

根据国家统计局发布的统计公告，我国近几年的消费价格指数：2014年-2017年通货膨胀率分别为：1.5%、1.4%、2.0%、1.6%，近几年来年通货膨胀率平均增长约1.63%，结合寿县堰口镇当地情况，本次估价通货膨胀率平均增长率取1.60%。

b、风险调整

综合本次项目的用地特性，估价人员认为本次风险调整幅度为2.9%比较合适。则风险调整值=1.6%+2.9%=4.5%

c、确定土地还原率

根据公式：土地还原率=安全利率+风险调整值

                    =1.5%+4.5%

                    =6.0%

d、确定房屋还原率

    房屋还原利率的确定：由于土地本身不存在折旧，相反还会增值，而房屋随着使用会逐年损耗。理论上，投资房屋比投资土地风险更大，所以房屋还原利率一般高于土地还原利率2%-3%，本次评估确定房屋还原利率高于土地还原利率2%，土地还原利率为6%，则房屋还原利率为8%。

    2、土地使用权价格的确定

    建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率

    建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费×已使用年限

              =（17.80+24.00）-（1.07×2）

              =39.66（万元）

    建筑物年纯收益=39.66×8%=3.17（万元）

    土地纯收益=房地产年净收益-建筑物年纯收益

              =27.54-3.17=24.37（万元）

    总地价= P﹦a/r×[1-1/(1+r)ⁿ]

          =24.37/6%×[1-1/(1+6%)³⁷]

          =359.14（万元）

    土地单价=359.14×10000÷2000=1796.00（元/㎡，取整）

参考文献：

1、《资产评估法》(中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一 次会议于2016年7月2日通过,2016年12月1日起施行)；

2、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508- 2014,2014年12月 1日实施)；

3、《房地产估价规范》(GB/T 50291- -2015,2015年12月1日实施)；

4、《土地估价基础》（邹晓云著，2010年5月）；

5、《房地产估价案例与分析》（中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写，2017年5月第九版）；

6、《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）；

7、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）；

8、《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》（中华人民共和国国务院令第448号）；

9、《财政部、国家税务总局﹝财税（2008）123号》；

10、《安徽省建设工程概算定额（2011年）》；

11、《安徽省建筑工程计价定额（2018年）》；

    12、《安徽省定价成本监审固定资产折旧技术规范（试行）的通知》（皖成本〔2011〕2号）。