作者：评估公司

1 、存货对应的收入不能简单的理解为未售房产
销售部门已经完成销售后，财务部门认为该笔销售未达到收入确认条件时，收到的房

款记账为“借：银行存款 贷：预收账款”，不会冲减存货的账面成本，即评估房开存货时

仍然要考虑这部分“已售”房产的收入。
销售部门提供的未售房产通常不包含这部分的物业，可能会导致计算存货价值时遗漏

了这部分的房产收入。

    因此评估人员应取得“已售已结转收入房产”、“已售未结转收入房产”、“未销售房产”

三方面的数据。

2 、计算增值税销项税时应扣除土地价款
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》2016年第18

号，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，

计算销项税时，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价

款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
计税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建

筑面积）×支付的土地价款
综上，预期项目在基准日后的销项税=（基准日后含税收入-未来销售物业面积占项目

总可售面积比例×项目土地价款）÷（1+9%）×9%

3 、采用汇算清缴方式估算土地增值税时，需要关注以下事项。
1.应按项目类型，分为普通住宅、非普通住宅，其他类型房地产（包含商业、车位等

不属于住宅的房产），分别进行汇算清缴，同时应注意人防车位的收入和成本不在土增税

计算范围内。对于人防车位是否分摊土地成本，由于不同地区的税收政策不同，需要与企

业及当地税务机关进行确认。
2.计算土增税时，通常采用的不含税收入=含税收入/1.09，和上述“提示3”所述的增

值税计算方式必然存在差异。
3.普通住宅增值率低于20%免土增税。《土地增值税暂行条例实施细则》纳税人建造

普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目

金额之和20%的，免征土地增值税。值得注意的是，普通住宅增值额过于接近20%是不

合理的。当增值额略低于20%，通常税务部门会更严格的核查，迫使增值额超出20%，

当增值额略高于20%时，企业只需额外增加一点成本，即可免掉大量的土增税。当存在上

述情形时，应重新核实房开企业对预计建筑成本。
4.房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性

质、形状改变或功能受损的装修支出，可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣

除项目，并可以加计20%的扣除。但是对可移动的动产设施(如可移动的家用电器、家具、

日用品、装饰用品等)，不计收入也不允许扣除相关成本费用。
5.我们计算土增税时，通常将所有可售物业一同纳入土增税汇算清缴范围，但实际上，

项目楼盘收尾阶段，可能存在大量车位未销售的情况下对土增税汇算清缴，由于未售车位

不纳入清缴范围，造成企业实际缴纳的土增税大于评估计算值。

4、应取得项目代销合同，合理确定销售费用
通常房开企业请专业的销售公司负责楼盘的销售，签订的销售合同约定了销售提成

率，不同楼盘提成率不同，评估时应该取得相关销售合同，根据销售提成率加上其他销售

成本合理确定销售费用。

5、 静态假开法中，计算后续投资利润时应关注以下事项

    1.对于地块取得时间较早，或者其他原因，土地增值较大时，采用项目实际利润作为

后续投资利润的计算基础时，很可能将土地增值的这部分利润分配给了后续投资者，低估了存货估值。
    2.已经预售的物业，住宅，商业体，车位等不同物业，后续的销售风险是不同的，评估计算后续投资利润时，应考虑未售物业状态对后续利润的影响。