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加油站租赁合同涉税疑难问题探讨
2022/5/31
成品油销售企业的加油站通常来源于三个途径，一是通过新建和收购形成的自有加油站；二是通过长短期租赁形成的租赁加油站；三是通过品牌合作形成的加盟加油站。由于租赁加油站可能涉及出租人、转租人以及承租人等合同直接或者间接当事人；还涉及流转税、财产行为税等税种缴纳问题，本文对此进行梳理探讨。
一、增值税疑难问题
自2016年5月1日在全国范围全面推开营业税改增值税试点后，加油站租赁也由以前的营业税转为增值税纳税项目，实际过程中可能存在以下疑难问题。
一是税率的问题，由于租赁服务在现代服务业范围，因此通常作为承租方可获取6%的进项税额专用发票，但实际运用过程中存在由税务机关代开的其他更低税率的合法专用发票，比如税率3%的增值税专用发票。
二是包税条款的含税部分性质认定问题，虽然理论界和实务界从民商法角度对合同中包税条款的效力认定存在分歧，但是从税法角度对纳税申报主体法定认识一致，无论税额承担主体是谁，纳税申报主体依然是出租人，因此承租人承担的税额部分通常以价外费用计入租赁费总额，也成为增值税专用发票的租赁费总额应含有该部分税额。
二、印花税疑难问题
2022年7月1日《印花税法》正式生效，租赁合同在《印花税法》分成两类，融资租赁合同税率为租金的万分之零点五；租赁合同税率为租金的千分之一，作为成品油销售企业，多是一般租赁合同，融资租赁合同不太常见。租赁合同印花税实际可能存在的特殊情况。
一是有租金标准而租赁期限不确定的合同，租金与经营业绩挂钩导致租金不确定的合同，可在签订时先按定额5元贴花，待结算时再按实际金额计税；补贴印花。
二是包税条款是否含印花税问题。个人认为，印花税属于合同双方均需依据合同缴税的税种，承租人承担双重印花税既无操作合理性，也无可操作性，并且涉税合同均由各自保管，纳税申报、贴花都面临简单问题复杂化问题，并且印花税税率本来就较低，对其争议也无必要。
三、房产税疑难问题
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或者租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的纳税义务人通常是房屋产权所有人，但实际运行过程中也存在特殊情况，出租人、承租人、税务机关对谁是纳税人有时候存在争议，涉及加油站租赁层面可能存在以下三种情况。
一是租赁国有单位加油站，由于产权所有人与经营管理人分离，税法规定由经营管理单位纳税，也就是房屋产权证的权利人，推定依然为出租人申报纳税。
二是产权所有人不在房屋所在地，或者产权未确定或者存在争议的，由房产代管人或者使用人纳税，该种情况应该首先寻找出租方（含产权所有人或者房产代管人、转租人），确实无法联系，承租方应该主动申报纳税，避免产生税收风险。
三是租赁法定免缴房产税单位的房产纳税问题，比如国家机关、人民团体、军队、非营利性事业单位等单位房产，税法对于免税规定通常规定是免税单位的自用行为，如果免税单位用于出租，则需要申报缴纳房产税。
四是包税条款的房产税包税问题，如果包税条款约定由承租方申报缴纳房产税，通常由承租方申报缴纳房产税是可操作的，合法的，因为承租人是房产使用人。
四、城镇土地使用税疑难问题
城镇土地使用税是以国有土地或者集体土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税的纳税人通常是城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，个人认为该地方的使用人应理解为拥有土地使用权的使用人，也就是土地使用权证的权利人为纳税人，但实际运行过程中也存在特殊情况，出租人、承租人、税务机关对谁是纳税人有时候存在争议。加油站租赁个人认为可能存在以下问题。
一是土地使用权权利人不在土地所在地，税法规定土地的实际使用人和代管人为纳税人，该种情况承租方通常应该先找联系出租方、转租方和代管人，确实无法联系，承租方应该主动申报纳税，避免产生税收风险。
二是承租集体所有建设用地的，税法规定由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人缴纳城镇土地使用税，租赁集体经济组织土地存在两种情形，直接租赁的情况由承租方申报纳税，从转租方间接租赁的情况应由转租方申报纳税，但如果找不到转租方，则承租方需申报纳税。
三是租赁法定免缴城镇土地使用税单位的土地纳税问题，比如国家机关、人民团体、军队、非营利性事业单位等单位土地，税法对于免税规定通常规定是免税单位的土地自用行为，如果免税单位用于出租，则需要申报缴纳城镇土地使用税。
四是包税条款的城镇土地使用税问题包税问题，如果包税条款约定由承租方申报缴纳城镇土地使用税，通常由承租方申报缴纳城镇土地使用税具有可操作性，因为承租人是土地实际使用人。
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