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多家龙头房企业绩会预判：房地产行业已企稳，下半场将迎来巨大变化
2022/3/31
“从目前看，国内城镇化率仍不算高，市场发展空间巨大。”3月30日，碧桂园集团举办2021年度业绩发布会，管理层人士表示，公司认为现在政策已经触底，市场信心也在逐渐恢复之中。
次日举行的万科2021年度业绩会上，万科董事会主席郁亮也在发言中谈到，房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意仍会“常做常有”。
“目前，有利于市场稳定的政策措施在不断出台，中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，公司对政策环境有信心。”郁亮称。
这是两场全行业都关注的业绩会。作为头部房企，碧桂园和万科对于房地产市场的预判，风向标意义强烈。
房地产行业的春天，会来吗？
行业发展逻辑重构
2021年，房地产行业销售和投资规模保持增长，但由于市场需求透支、政策持续收紧和企业过度追求规模等多方因素，城市市场成交和房企销售遇冷，部分企业债务违约，加重购房者、地方政府和资本市场的观望情绪，各项行业指标“前高后低”。
2021年第二季度之后，房企销售增速持续放缓，特别是下半年市场降温明显，百强房企单月业绩增速自7月由正转负，此后延续下跌趋势且降幅不断扩大。
据克而瑞数据，2021年12月，TOP100房企实现销售操盘金额9940.1亿元，单月业绩同比降低35.2%。从累计业绩来看，年内百强房企累计业绩增速持续放缓。截至12月末，累计销售操盘金额较2020年降低3.5%，规模房企销售增速罕见出现负增长。
房企融资情况亦不乐观。自2020年“三条红线”和贷款集中度政策出台后，2021年房企融资呈现供需两端持续收紧的态势。
据克而瑞不完全统计，2021年100家典型房企的融资量约为1.29万亿元，同比下降26%。近五年来，融资量首次出现负增长，达到最低点。
融资环境不断收紧，房企资金压力加剧，违约事件频发。2021年违约债券数量和金额，均远超2020年同期水平。
阵痛之下，有的房企黯然退场，有的房企咬牙坚持。
亿翰智库指出，2021年，房地产行业迎来格局重塑。稳健型的房企，倘若不出现大的失误或外部黑天鹅事件冲击，待市场开始回暖，将能够享受到一定的红利。
中海管理层人士在业绩会上指出，房地产下半场将迎来巨大变化，有着与上半场大为不同的市场逻辑、市场形态与行业格局。“房地产市场不再到处是机会，而是转变成分化市场、结构性机会。行业也将从躁动回归理性，从盲目扩张走向高质量发展。”
市场信心逐渐修复
碧桂园管理层人士在业绩会上指出，去年房地产市场出现波动，现在政策已经触底，信心也在逐渐恢复之中。
信心比黄金重要。据安信证券研报，2022年以来，房地产需求端放松可以划分为三个阶段：第一阶段为年初至2月中旬，以公积金、购房补贴和人才政策为主；第二阶段为2月17日至2月底，以非限购城市下调首套首付比例、核心城市下调房贷利率和加快房贷放款节奏为主；第三阶段为3月以来，“郑州19条”突破了既定政策，随后青岛、东莞、南宁、哈尔滨、福州等城市的放松都触及了“四限”。
3月中旬，财政部、外汇局、证监会、银保监会、央行、证监会五部委纷纷表态，要提振房地产行业信心，稳定市场预期，积极有效化解房地产行业风险，包括加大并购贷款支持，重点支持优质企业兼并收购困难房企优质项目等。
上海证券指出，多部委对房地产行业密集发声，稳定预期，提振市场信心，将对房企业务开展和商品房市场销售产生积极影响。短期内，融资成本较低、拥有拿地优势的企业或将受益；中长期，具备融资、拿地优势的品牌房企在未来的竞争中将具备明显优势。
时代中国管理层人士表示，地产行业最坏最糟糕的时间已经逐步过去，预测行业今年将呈现“先低后平稳”态势。
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